林強老師 地政不動產 專業教室

一、

某甲在A市有土地一筆，面積200m²，其申報地價為6,000元/m²，假設台北市累進起點地價為600,000元，試問某甲1年應納多少地價稅？

擬答：

（一）地價總額

1.地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。（土稅§15）

2.先計算某甲台北市之地價總額：

6,000元/m2×200m2＝1,200,000元

（二）稅率及稅額

1.地價稅基本稅率為10‰。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依下列規定累進課徵：

(1)超過累進起點地價未達5倍者，就其超過部分課徵15‰。

(2)超過累進起點地價5倍至10倍者，就其超過部分課徵25‰。

(3)超過累進起點地價10倍至15倍者，就其超過部分課徵35‰。

(4)超過累進起點地價15倍至20倍者，就其超過部分課徵45‰。

(5)超過累進起點地價20倍以上者，就其超過部分課徵55‰。（土稅§16）

2.甲君之土地未達過累進起點地價600,000元部分稅率10‰，超過部分未達累進起點地價5倍以內稅率15‰，故某甲應納地價稅為：

(600,000×10‰)＋(600,000×15‰)＝15,000元

二、

甲君有一筆商業用地，其地價總額為250萬元，假設累進起點之平均地價為200元/m²，求A君應納地價稅？

擬答：

（一）  累進起點地價

1. 1.      累進起點地價，指土地所有權人之地價總額，達到開始適用累進稅率之起始地價數額的時點，其計算方式以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準。（土稅§15）
2. 2.      先換算累進起點地價：

200元/m²×700m²＝140,000元

（二）稅率與稅額

1.地價稅基本稅率為10‰。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依下列規定累進課徵：

(1)超過累進起點地價未達5倍者，就其超過部分課徵15‰。

(2)超過累進起點地價5倍至10倍者，就其超過部分課徵25‰。

(3)超過累進起點地價10倍至15倍者，就其超過部分課徵35‰。

(4)超過累進起點地價15倍至20倍者，就其超過部分課徵45‰。

(5)超過累進起點地價20倍以上者，就其超過部分課徵55‰。（土稅§16）

2.甲君應納地價稅額如下：

(140,000×10‰)＋(700,000×15‰)＋(700,000×25‰)＋(700,000×35‰)＋
(260,000×45‰)＝65,600元

三、

某甲擁有A、B兩筆住宅區土地，A地當年度課徵地價稅之申報地價為5,000元/m²，面積100m²，B地當年度課徵地價稅之申報地價為2,000元/m²，面積200m²，某甲將B地信託與某乙，某乙名下無任何土地，某甲享有全部信託利益，信託10年，目前尚有3年信託期滿，若A、B兩筆土地均在同一縣市，該縣市當年度累進起點地價為100萬元，若某甲當年度未申請A、B兩地為自用住宅用地，則某甲當年度應繳地價稅為？

擬答：

(一) 信託產產之納稅義務人

1.土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅之納稅義務人。自益信託時，土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依第16條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計其應納之地價稅。（土稅§3-1）

2.A、B兩合併計算地價總額為90萬，並未超過該縣市當年度累進起點地價為100萬元

3.而因為B地信託與某乙，故B地納稅義務人為乙君，故僅需計算甲君為納稅義務人之A地部分稅額。

(二) 計算某甲應納地價稅

1.地價稅基本稅率為10‰。（土稅§16）

2.故某甲當年度應繳地價為：

5,000元/ m²×100 m²×10‰＝5,000元

四、

某甲在A縣(市)僅擁有一筆住宅區之土地，面積為400m²，當年度課徵地價稅的申報地價為2,000元/m²，土地上未有建物，某甲想申請適用自用住宅優惠稅率，該縣市當年度累進起點地價為100萬元，某甲當年度在該縣(市)應繳地價稅為？

擬答：

(一) 產權限制

1. 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。（土稅施§4）

2. 因甲君之土地上未有建物，不符合自用住宅優惠稅率資格，故僅能以一般稅率課徵。

(二) 地價總額與計算應納稅額

1.地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。（土稅§15）

2. 計算甲君土地之地價總額：

2,000元/ m²×400 m²＝800,000元

3. 地價稅基本稅率為10‰。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收。（土稅§16）

4. 故甲君當年度在該縣市應繳地價稅為：

800,000×10‰＝8,000元

五、

某甲有兩筆公共設施保留地，A地100m²及B地150m²，分別位於桃園市及苗栗縣，A地為自用住宅使用，且地上有合法建物為甲君所有，供全家居住，B地則未作任何使用並與鄰地隔離，若甲君名下只有這兩筆公共設施保留地，A地當年度公告地價為40,000元/m²，B地當年度公告地價為20,000元/m²，若甲君未申報地價，請問對甲君當年度最低應繳之地價稅總額為？

擬答：

(一) 申報地價：

1. 舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。(平權§16)

2. 因甲君持有此兩筆公共設施保留地未申報地價，故其申報地價以當年度公告地價為80%計算申報地價。

(二) 公共設施保留地之地價稅稅率與應納稅額

1. 都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依規定按2‰計徵。為建築使用者，非自用住宅統按6‰計徵地價稅。其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。（土稅§19）

2.( A地)做為自用住宅使用以2‰稅率計徵；(B地)則未作任何使用並與鄰地隔離依規定免徵。

3. 故甲君應繳當年度應納之地價稅總額計算如下：

(40,000元/ m²×80%)×100 m²×2‰＝6400元

六、

甲君在某市有土地2筆，A地70m²，申報地價為10,000元/m²，B地60m²，申報地價為8,800元/m²，（假設累進起點地價為170萬元），又B地按自用住宅用地稅率計課，請問甲君今年應納地價稅若干？

擬答：

(一) 分別計算，合併課稅

土地所有權人如有依土地稅法第16條規定應予累進課徵地價稅之土地及本法第17條自用住宅優惠之規定免予累進課徵地價稅之土地，主管稽徵機關應分別計算其應納稅額後，合併課徵。（土稅施§7）

(二) 地價稅稅率

1.地價稅基本稅率為10‰。

土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收。（土稅§16）

2. 符合自用住宅用地條件其地價稅按2‰計徵。（土稅§17）

(三) 地價總額與稅率

1. (A地)之地價總額×稅率＝稅額

地價總額：(A地)申報地價×面積（平方公尺）

＝(A地)之地價總額10,000元×70平方公尺＝70萬元，未達累進起點地價，稅率為×10‰

稅額：70萬元×10‰＝7,000元

2. (B地)之地價總額×稅率＝稅額

地價總額：(B地)之申報地價×面積（平方公尺）

＝B地之地價總額8,800元×60平方公尺＝52萬8,000元

稅額：52萬8,000元×2‰＝1,056元

1. 3. 故甲君今年應納地價稅為：

A地稅額＋B地稅額＝7,000元＋1,056元＝8,056元

【註】自用住宅用地特別稅率不累進，故單獨計算，不必併入所有權人地價總額計算稅額。

七、

甲君在某縣有土地3筆，A地88 m²，申報地價為18,000元/ m²；B地80m²，申報地價為22,000元 /m²；C地888 m²，申報地價為8,800元/ m²。請問甲君每年應納地價稅若干？（假設該縣累進起點地價為170萬元）

擬答：

地價稅係按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵。(土稅§15)

（一）基本算法：

1.申報地價×面積（平方公尺）＝A地地價總額

（A地）1萬8,000元×88m²＝158萬4,000元

2.申報地價×面積（平方公尺）＝B地地價總額

（B地）2萬2,000元×80m²＝176萬元

3.申報地價×面積（平方公尺）＝C地地價總額

（C地）8,800元×888m²＝781萬4,400元

4.課稅總地價為（A地+B地+C地合計之地價總額）

158萬4,000元＋176萬元＋781萬4,400元＝1,115萬8,400元

5.超過累進起點之地價1,115萬8,400元－170萬元=945萬8,400元

945萬8,400元÷170萬元＝5.56倍（超過累進起點地價5倍至10倍，適用25‰稅率）

①170萬元×10‰＝1萬7,000元（未超過累進起點地價×稅率＝稅額）

②超過累進起點地價未達5倍×稅率＝稅額850萬元×15‰＝12萬7,500元

③超過累進起點地價5倍至10倍×稅率＝稅額95萬8,400元×25‰＝2萬3,960元

所以甲君全年應納地價稅額為：
稅額①＋稅額②＋稅額③＝全年應納地價稅稅額

1萬7,000元＋12萬7,500元＋2萬3,960元＝16萬8,460元

（二）速算法：

（即套用地價稅計算公式）

應納稅額＝課稅總地價×稅率－（累進起點地價×0.065）

＝1,115萬8,400元×25‰－（170萬元×0.065）

＝27萬8,960元－11萬500元＝16萬8,460元

一、

某甲於80年9月購買土地一筆，面積100m²，並按當期公告現值10,000元/m²申報移轉現值，嗣於95年2月將該筆土地出售，並依當期土地公告現值20,000元/m²為申報移轉現值，設物價指數為120%，則甲應納土地增值稅為何？

擬答：

(一) 物價指數調整

1. 1. 原規定地價或前次移轉時申報之現值，應按政府公告之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。（土稅§32）
2. 2. 先將前次移轉經物價指數調整：

10,000×120%＝12,000元

(二) 土地增值稅之一般稅率

1.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%。（土稅§33）

2.故甲君應納土地增值稅如下

(20,000－12,000)×100 m²×20%＝160,000元

二、

某甲在台北市有都市土地透天乙棟，該土地面積500m²，其前次移轉現值為2,000元/m²，本次移轉現值為9,000元/m²，設物價指數為200%，試問甲如申請按自用住宅用地課稅應納土地增值稅為何？

擬答：

(一) 土地增值稅自用住宅優惠稅率與一般稅率

1. 1. 符合自用住宅用地條件土地增值稅：

土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之；超過3公畝或7公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依第16條規定之一般稅率徵收之。（土稅§34）

1. 2. 一般稅率：

(1)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%。

(2)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者，除按前款規定辦理外，就其超過部分徵收增值稅30%。（土稅§33）

(二) 物價指數調整

1. 1. 原規定地價或前次移轉時申報之現值，應按政府公告之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。（土稅§32）
2. 2. 將前次移轉經物價指數調整：

2,000×200%＝4,000元

(一)    計算應納稅額

1. 1.      自用住宅300m²部分之土地增值稅

(9,000－4,000)×300m²×10%＝150,000元

1. 2.      超過都市土地其他200m²部分之土地增值稅

［(4,000×20%)＋(1,000×30%)］×200m²＝220,000元

1. 3.      故甲應納土地增值稅為：

150,000＋220,000＝370,000元

三、

甲君有土地一筆，面積125m²，持分1/5，於92年取得時當年移轉現值為30,000元m²，104年出售時其公告現值為65,000元m²，物價指數150%；甲君曾經繳納過工程受益費67,000元，進行土地改良之費用85,000元及負擔土地重劃費120,000元，該土地曾於民國96年重劃後如今第一次移轉，試問甲君應繳土地增值稅之一般稅率為何？

擬答：

（一）移轉持分面積

125 m²×1/5＝25m²

（二）計算土地漲價總數額

土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×（臺灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）（土地稅法施行細則第50條附件）

（65,000元/m²×25 m²）－（30,000元/m²×150%×25 m²）－（67,000元＋85,000元＋120,000元）＝1,625,000元(A)－1,125,000元(B)－272,000元(C)＝228,000元(D)

（三）決定稅率

B（1,125,000元）＞D（228,000元），當土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%

（四）一般稅率之稅額

228,000元×20%＝45,600元

但因重劃後第一次移轉減徵40%，減徵後稅額：

45,600元×（1－40%）＝27,360元

（五）所以甲君此次移轉應繳納之土地增值稅稅額為27,360元

四、

甲君於103年5月20日第一次出售都市住宅土地，土地面積500m²，公告現值為80,000元/m²，前次移轉（23年前）公告現值為2,000元/m²，假定23年前甲購買時為基期，至98年甲申報土地增值稅時公告之消費者物價指數為500%，請問甲應繳一般用地之土地增值稅是多少？

擬答：

【基本算法】

（一）物價指數調整

1.原規定地價或前次移轉時申報之現值，應按政府公告之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。（土稅§32）

2.故甲君所有土地之前次移轉經調整後為：

2,000×500%=10,000元

（二）決定稅率

1.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%。

2.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者，除按前款規定辦理外，就其超過部分徵收增值稅30%。

3.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅稅40%。（土稅§33）

（三）長期持有減徵

持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%。（土稅§33）

（四）甲應繳一般用地之土地增值稅

1.因甲君所有土地之土地漲價在200%以上者，且長期持有20年以上，經減徵後其第一級稅率為20%；第二級稅率為28%；第三級稅率為36%

2.故甲君應繳納之土地增值稅為：

【(10,000×20%)＋(10,000×28%)＋(50,000×36%)】×500m²
=11,400,000元

【公式算法】

（一）物價指數調整

1.原規定地價或前次移轉時申報之現值，應按政府公告之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。（土稅§32）

2.故甲君所有土地之前次移轉經調整後為

2,000×500m²×500%=5,000,000元

（二）土地漲價總數額

1.計算公式

，土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×（臺灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額（土地稅法施行細則第50條附件）

2.故本題之土地漲價總數額為

(800,000×500m²)－5,000,000=35,000,000元

（三）甲應繳一般用地之土地增值稅

1.因為甲君土地漲價總數額在200%以上，依據（土地稅法施行細則第53條附件）

應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在200%以上者】×【稅率(40%)－［(40%-20%)×減徵率］】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B）

2.持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24。

3.故甲君應繳之土地增值稅為：

35,000,000×【(40%)－［(40%－20%)×20%］】－(5,000,000×0.24)=11,400,000元

五、

林君於100年12月1日出售自宅移轉現值是460萬元，且已繳納土地增值稅款60萬元。甲君於101年12月看中兩間房屋，想選其中一間，這兩房屋於重購退稅時，分別可退還多少稅款？（甲屋土地現值580萬，乙屋土地現值450萬）

擬答：

(一) 重購退稅規定

土地稅法重購退稅規定，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。(土稅§35)

(二)  甲屋與乙屋二間房屋可退稅情形

1. 甲屋：

新購自宅申報移轉現值－（原出售自宅申報移轉現值－已繳納土地增值稅款）

580萬－（460萬－60萬）＝180萬(A)

已繳納土地增值稅＜A

故購買甲屋時，原繳納之土增稅60萬元可全數退還。

2. (乙屋)：

新購自宅申報移轉現值－（原出售自宅申報移轉現值－已繳納土地增值稅款）

450萬－（460萬－60萬）＝50萬(A)

已繳納土地增值稅＞A

故購買(乙屋)時，僅能在已原繳納之土地增值稅額度內退還部分為50萬元。

一、

甲君5年前購屋乙棟，評定單價3,000元/m²，折舊率1%，路線調整率為200%。已知該房屋面積為100m²，供自住房屋使用，問應納房屋稅為何？

擬答：

房屋現值=【核定單價×（1－折舊率%×經歷年數）×面積×路線調整率】

（一）甲君之房屋現值為

3,000×100m²×(1－5×1%)×200%＝570,000元

（二）應供自住使用，納房屋稅稅率為1.2%

570,000×1.2%＝6,840元

二、

房屋現值為60萬元，試依下列各種情形，計算其應納房屋稅款？

（一）供自住使用。

（二）供營業用。

（三）供建築師事務所用。

（四）房屋面積1/8部分供營業用，7/8部分供自住房屋使用。

擬答：

（一）供自住使用時之房屋稅為

600,000×1.2%＝7,200元

（二）供營業用時之房屋稅為

600,000×3%＝18,000元

（三）供建築師事務所用時之房屋稅為

600,000×3%＝18,000元

（四）非住家用面積未達1/6，仍需以全部面積之1/6計課非住家用房屋稅，其他5/6部分以自住房屋稅率課徵，故房屋稅為

(600,000×1/6×3%)＋(600,000×5/6×1.2%)＝9,000元

一、

甲君向法院標購房屋一棟，標購價格為60萬，倘若房屋標準價格為80萬元，其應納契稅為何？若房屋標準價格為50萬元，其應納契稅又為何？

擬答：

依契稅條例第11條所定，依法領買或標購公產及向法院標購不動產，仍應申報繳納契稅，應按標準價格課徵契稅。

至領買或標購價格低於標準價格者，仍依契稅條例第13條但書規定，按其買賣價格計課契稅。依題意分析如下：

（一）標準價格為80萬時，甲得按標購價格60萬申報為契價，則應納契稅為

600,000×6%＝36,000元

（二）標準價格為50萬時，甲得選擇按標準價格為契價申報，則應納契稅為

500,000×6%＝30,000元

二、

甲君以所有評定標準價格50萬之房屋與乙所有評定標準價格80萬之房屋交換所有權，則甲、乙各應納之契稅為何？

擬答：

交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵。(契稅§6)

買賣契稅為其契價6%。交換契稅為其契價2%。(契稅§3)

（一）故甲應納之契稅為

500,000×2%＋(800,000－500,000)×6%＝28,000元

（二）而乙應納之契稅為

500,000×2%＝10,000元

五、所得稅新制(房地合一)計算實例

一、甲君 (居住於台北市)於105年6月買入A房地，購入成本1650萬元，於107年7月已2000萬出售A 房地時，繳納土地增值稅20萬(土地漲價總數額為100萬)，而因取得、改良、移轉而支付的費用為100萬元，其應納交易所得稅為何？

【擬答】

(一) 稅基及稅率

1.個人房屋、土地交易所得或損失之計算，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額，並減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額為所得額。

2.持有房屋、土地之期間超過2年，未逾10年者，稅率為20% (所得§14-4)

(二) 甲君應納交易所得稅如下

1. 先計算甲君房屋、土地交易所得：

2000萬(交易成交價額)－1650萬(原始取得成本)－100萬(因取得、改良及移轉而支付之費用)＝250萬元

2. 課稅所得：

250萬元－100萬(土地漲價總數額)＝150萬元

3. 計算應納稅額：

150萬元×20%＝30萬元

(三) 甲君之申報時間及申報地點
1.申報時間：
應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。
2.申報地點：
納稅義務人為中華民國境內居住之個人，向戶籍所在地國稅局辦理申報。